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※更新文章日期： 2021-07-12
學生租屋注意事項、漏水壁癌、馬桶不通、壞了房東修、擅自進入租屋、租賃糾紛
@司法院 2021/07/12
隨著開學日越來越近，許多學生已經開始在尋找適合的落腳處，然而有很多物件在簽約時雖說是全新裝潢，卻不到半年就一下天花板漏水、一下馬桶不通，甚至因為壁癌，讓房子從日系簡約風變成貞子鬧鬼風，或是租約即將到期，房東擅自帶人來看房等等。
怡君作為長年在外租屋的北棲青年，今天要跟大家分享一下租屋要注意的法律問題！
🏠馬桶不通誰要修？
#民法第423條 ：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」因此房東有義務將屋況保持合於使用的狀態。
而且，根據 #民法第429條第1項 ：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」因此除非另有約定，原則上舉凡天花板漏水、馬桶不通、壁癌等等問題，房東都應該負責修繕。
至於像是燈泡等消耗性用品，如果是自然使用所造成的耗損，原則上也是房東要負責修繕。但若要避免爭議，也可以直接在契約約定清楚這些消耗品的修繕責任歸屬。
🏠東西壞了房東都不修怎麼辦？
#民法第430條 ：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
也就是說，如果東西壞了，房客可以 #催告 房東在相當期限內修繕；如果房東遲遲不理會，房客可以跟房東終止租約，也可以先自己請人來維修後，再向房東請款或是從租金中扣除。
但要記得，東西壞了一定要跟房東說。如果房客怠於通知，例如房屋漏水，但房客選擇睜一隻眼、閉一隻眼，不跟房東說，導致房東沒辦法及時維修、進一步造成房東的損害時，這時房客有可能要對房東負賠償責任。
🏠房東可以擅自進入租屋處嗎？
房東不論是要帶新房客來看房，或是來拿仍擺放在租屋處的物品，又或者是想要「檢查」房客有沒有愛惜房子，都要得到房客的同意。
因為房屋的所有權雖然屬於房東，但租賃期間房屋就是房客的私領域，所以如果房東未得到房客的明示或默示允許，卻無正當理由而擅自進入租屋處，就可能會觸犯刑法第 306 條 #侵入他人住居 罪。
🏠可以當全能住宅改造王嗎？
網路上有許多 What’s in my room 的開箱文，讓怡君看了也好想動手大改造自己的房間，加上最近減少外出，待在家的時間更多了，是個好好改造環境的 timing！像是這樣的情況，房客想要自己 DIY ～把牆壁漆成白色、地板換成淺木色，打造「日系簡約風」的居住環境，房東可以說「不」嗎？
房客在簽約後就擁有房屋的 #使用收益權 ，若沒有特別在契約註記「不能裝潢」等約定，房客就可以自行重新裝潢。但要注意，租賃契約如果有退租時應 #回復原狀 的約定，那麼房客退租時就必須把裝潢拆除、回復成一開始承租時的樣子。
🏠遇到租賃糾紛要怎麼辦
在 2018 年 6 月 27 日時， #租賃住宅市場發展及管理條例 正式上路，如果遇到租賃糾紛，可以到各地方政府的 #不動產糾紛調處委員會 來調解，而且 #免繳費用 。
此外，若房東遇到積欠租金的房客，如果當初的租賃契約有經過 #公證 ，且上面載有強制執行條款的話，房東就可以直接透過強制執行的方式來取回租金，不用先提起民事訴訟！
除了房客要注意的租屋法律小細節外，下一集怡君要介紹出租時，房東應該注意什麼事！別忘記加入我們好友，才不會錯過囉！
